ברוכים הבאים לעולם הבנייה - במידה והחלטתם לבנות את ביתכם החדש או לשפץ את הדירה שברשותכם, סביר להניח שבמהלך הדרך תצטרכו להכיר אנשי מקצוע ומושגים שחלקם יהיה חדש עבורכם ובלתי מוכר. אנחנו ב א.ל. הנדסה, מודעים לכך ועל כן החלטנו לפרסם אינדקס מושגים, מעין מורה נבוכים אשר יסייע לכם להכיר את מגוון המושגים ואת אנשי המקצוע להם תזדקקו במהלך הליך הבנייה והתכנון. אנו מזמינים אתכם לעיין בעולם המושגים הרחב, ולשלוח לנו שאלות ובקשות הנוגעות למושגים שטרם העלינו (אנו נעדכן את האינדקס מדי כמה שבועות, נוסיף עוד ועוד מושגים ותשובות לשאלות שתעבירו לנו). קריאה מהנה ובהצלחה:

פיקוח בניה פרטית

תהליך הבנייה של כל מי שמבקש לבנות את ביתו, מורכב מעשרות פרטי מידע, תהליכים תכנונים, אנשי מקצוע, חומרים, תקנים, חוקים, חוזים וכמובן תהליכי ביצוע.
על מנת שהדייר המיועד ידע בוודאות כי כל תהליכי התכנון והבנייה נעשים בצורה הטובה והמקצועית ביותר, ובכדי שיקבל את הנכס כפי שציפה לו (בטוח למגורים ולשימוש, נוח ומתאים לדרישותיו), עליו להיעזר בפיקוח בנייה – הפיקוח מקנה ללקוח שקט נפשי בכל שלבי הבנייה: החל מרגע קבלת ההיתר לבניה, דרך הבנייה עצמה, התאמתה לתכניות המקוריות ועד למסירת המפתח.
תפקידו של המפקח ללוות את תהליכי הבנייה, לפקוח עין מקרוב, לנהל, לפקח ולהבטיח שכל אחד מהשלבים נעשה באופן מקצועי, בהתאם לחוקים ולתקנים הנהוגים בישראל, תוך שימוש בחומרים מתאימים ואיכותיים, והכל כמתחייב כלפי הלקוח.
מפקח בניה פרטית מבטיח שכל איש מקצוע המעורב בתהליך הבנייה, יעשה את עבודתו על הצד הטוב ביותר ללא פשרות.


מה זה תמ"א 38

מרבית מבני המגורים בישראל עלולים להיפגע ואף לקרוס במידה ותתרחש רעידת אדמה חזקה באזורנו. המבנים שנבנו עד 1980 אינם עומדים בתקן 413 לעמידות בפני רעידת אדמה, ולכן הוקמה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38.
במסגרת חיזוק המבנים ולעידוד יישומה, ניתנו ליזמים, לקבלנים ולדיירים אפשרות לחיזוק הבניין ללא תשלום. מימון עבודת החיזוק מאפשר ליזם ליהנות ממכירת דירות בקומות הנוספות. הדיירים מצדם משדרגים את הנכס שברשותם ע"י קבלת מבנה מחוזק העומד בתקן, ונהנים ממבנה יפה יותר ולרוב גם זוכים לתוספת חדר (ממ"ד), מעלית ו/או מרפסת וחניה.

תכניות תמ"א 38 זקוקות לאישור מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה על מנת לוודא שאין בתכנית כדי לפגוע בחזות העיר ובתקנות עירוניות אחרות.


מה זה תמ"א 38/2

בדומה לתמ"א 38, גם תמ"א 38/2 מהווה חלק מתכנית להכנת בתי מגורים לרעידת אדמה, אלא שלהבדיל מתמ"א 38 בה מוסיף היזם קומות נוספות ע"ג המבנה הקיים, הרי שבתמ"א 38/2 הורסים את הבניין כליל ובונים במקומו בניין חדש – מעין פינוי בינוי בהליך מזורז יותר.
היתרון בהליך תמ"א 38/2 על פני תמ"א 38 הוא שהדיירים מקבלים בניין חדש לחלוטין, חניה בקומת מרתף, ממ"ד, מעלית, מימון שכר דירה לכל אורך תקופת הבנייה ועוד - יתרונות אלה אינם מתקיימים בהליך של תמ"א 38 סטנדרטי, לדוגמא: בתמ"א 38 - הדיירים נשארים בדירתם במשך כל תקופת הבנייה.
היזם זכאי להטבות נוספות – יחס הדירות החדשות לאלה הקיימות עומד על כ 2.5-3 אל מול כל דירה קיימת (בהתאם לגובה ההשקעה הנדרש, מרכיב המעלה את הכדאיות כלכלית).

לרוב, תמ"א 38/2 תיבחר כאופציה העדיפה כשהמבנה הקיים קטן, כאשר תוספת הבניה לתמ"א לא כדאית כלכלית, כשחיזוק המבנה עלול שלא להספיק כדי לעמוד בתקן, בכפוף לתכנית העירונית, במיקומו וכד'.


פיקוח תמ"א 38/ ליווי דיירים
מפת פרוייקטים תמא 38
מפת פרוייקטים תמ"א 38 - א.ל. הנדסה

מרבית הדיירים המבצעים פרויקט תמ"א 38 אינם בעלי ניסיון בתכנון ובבנייה ועל כן מומלץ מאד לשכור מפקח דיירים מטעמם לפיקוח על הפרויקט. פיקוח תמ"א 38 מבוצע לכל אורך הפרויקט:

  • טרם החתימה מול היזם: בדיקת הזכויות בנכס, בחינת ההצעות והתכניות וכן מכרז יזמים
  • פיקוח על שלבי התכנון והגשת התכניות לרשות המקומית.
  • פיקוח תהליכי הבניה והביצוע בפועל תוך מעקב אחר עמידה בלו"ז וביצוע העבודות באיכות גבוהה ובהתאם לתכניות שהוצגו בפני הדיירים.
  • שלבי מסירת הנכס עד לקבלת טופס 4 ולאחריו – בדיקת הנכס, רישום ומעקב אחר תיקון ליקויים.

פיקוח תמ"א 38 מבטיח שהדיירים יקבלו את התמורות המגיעות להן: שטח הדירות, איכות חומרי הבנייה, בטיחות המבנה, נוחות הדירות המיועדות, איכות המוצרים הנלווים (מעלית / דלתות/ איטום / תריסים) ועוד.
המפקח מבטיח כי הבנייה נעשית בהתאם לתקנים ולנהלים הנהוגים ומפקח מקרוב על הבנייה ואיכותה כך שהדיירים יקבלו בסופו של דבר את התמורה הראויה והנכונה ביותר, כפי שהתכוונו מלכתחילה.


מהו חוק הפרגולה והליך אישור לפרגולה

החל מחודש אוגוסט 2014 אין עוד צורך בקבלת היתר לבניית פרגולה – למעשה, יש צורך אך ורק באישור מהנדס לבניית הפרגולה (גם אם בנייה זו הסתיימה בעבר). הליך מתן אישור מהנדס לפרגולה מהיר וקל (בהנחה שהפרגולה אינה מהווה מכשול כלשהו במרחב הציבורי ועומדת בתנאי הרשות המקומית). מהנדס מבנים בודק את בטיחות בנייתה של הפרגולה ומגיש את האישור המוענק לרשות המקומית.


מרפסות שמש

הוספת מרפסת שמש לדירה משפרת את איכות החיים לגרים בה ומעלה את שווי הנכס. כיום, בהתאם לחוק המרפסות, ניתן להוסיף מרפסות שמש לבניינים משותפים (ובתנאי ש-75% מהדיירים מעוניינים בכך).

בניית 20 מרפסות שמש ברחוב רוגוזין 70 אשדוד - בוצע בהצלחה
בניית 20 מרפסות שמש ברחוב רוגוזין 70 אשדוד - בוצע בהצלחה
מרפסת שמש תלויה

מקובעת לקיר החיצוני של המבנה, אם באמצעות קורות פלדה ואם באמצעות עוגנים אחרים. הליך בניית המרפסת התלויה מהיר למדי.

מרפסת שמש רטובה

בניית המרפסת מבוצעת ע"י יציקת בטון.

גם אם עלות התקנת שני סוגי המרפסות דומה, הרי שמשך זמן התקנת מרפסת שמש רטובה ארוך בהרבה מבניית המרפסת התלויה.

בעת הוספת מרפסות שמש לבניין משותף או לחלק מהדירות, מהנדס המבנים יוודא כי המרפסת עומדת בתקנים, יבדוק את חומרי הבנייה ויוודא שהליך הבניה והגמר מבוצעים באיכות, דייקנות ובטיחות מרביים.


מהנדס בניין

מהנדסי בניין הם בעלי הידע הנרחב והמעמיק בתחומי הבנייה ובניהול תהליכי הבנייה. לימודי הנדסת מבנים משלבים מגוון רחב של תחומים, החל מתכנון, מדעים מתחום הבנייה והחומרים, קונסטרוקציה, תקנים וחוקים, ניהול, הנדסה, תשתיות ועוד. מהנדס חייב להיות רשום בפנקס המהנדסים בישראל.
מהנדס בניין מלווה ובודק את תכנון הבנייה, את היתרי הבנייה, הליכי הבנייה, החומרים, התאמת התכניות לחוקי המדינה והתקנות העירוניות, מוודא את בטיחות הבנייה, החומרים בהם משתמש הקבלן ואף מוודא כי דיירים יזכו לקבל את המגיע להם מהקבלן והיזם, בהתאם לזכויותיהם החוקיות ולדרישותיהם כלקוחות.
מהנדס בניין הוא הסמכות המקצועית בכל תהליכי הבנייה ומוודא את איכותה.


אדריכל
אדריכל הוא האחראי על תכנונו של המבנה (דירה, בניין, בית פרטי וכד'). לימודי האדריכלות אורכים כחמש שנים וכוללים עולם רחב של נושאים המעשירים את ידיעותיו של האדריכל ובכך תורמים לתכנון הבנייה. האדריכל מעצב ומתכנן את המבנה, מתאים אותו לרצונותיו ולצרכיו של הלקוח, מתכנן את הפונקציונליות של המבנה ואת מיקום החדרים וכל זאת תוך התחשבות בסביבה, באקלים, בחוקי התכנון והבנייה, תקנות עירוניות וכאמור, בדרישות הלקוח ועוד. האדריכל אינו עוסק בתכנון הקונסטרוקציה של המבנה (זהו תחום המבוצע ע"י מהנדס מבנים).

עיצוב פנים
כיום, אדריכלים לומדים ועוסקים גם בעיצוב פנים. בעוד האדריכל עוסק גם הוא בעיצוב החללים הפנימיים של המבנה, תוך התחשבות בחומרי הקירות, רשת החשמל, צנרת וכד', הרי שמעצב הפנים עוסק אך ורק בחלק האסתטי והעיצובי של החללים הפנימיים בבית – מעין מעצב אופנה לבית. מעצב הפנים יתאים את טעמו האישי של הלקוח לעיצוב הפנימי של החללים, ימליץ על אביזרים, רהיטים, תאורה, יציג בפני הלקוח אפשרויות שונות ועדכניות לעיצוב פנים ויתרום ל"אופי" וליופי הפנימי של המבנה.

עבודות איטום
איטום נכון, טוב ואיכותי, חוסך בעיות רבות במהלך השנים בהן תגורו בביתכם החדש. איטום הגג, איטום הקירות החיצוניים, איטום קירות חדרי האמבטיה, איטום מרפסות וסביב החלונות החיצוניים, איטום בין דירות בבניין – כל אלה מונעים רטיבות ונזילות בתוך הבית, מונעים עובש המצטבר לעתים בקירות, התפוררות קירות וטיח, ריחות לא נעימים, בעיות בטיחותיות ועוד. כמו כן, בבניית מרתפים וקומות תת קרקעיות, יש להקפיד גם על איטום מפני גז הראדון. בקיצור, הליך איטום קפדני חשוב מעין כמוהו בתהליך הבנייה.

עבודות גמר
תהליך הבנייה מורכב למעשה משלושה שלבים: השלב הראשון הוא שלב התכנון – זהו השלב שבו לוקחים חלק האדריכל ומהנדס הבנייה (מהנדס הבניין מלווה את כל שלבי הבנייה). שלב התחלת הבנייה בפועל מבוצע ע"י קבלן שלד ואילו השלב האחרון הכולל את התאמתו של שלד הבניין למגורים, מבוצע ע"י קבלן גמר (לעתים זהו אותו קבלן שמבצע גם את עבודת השלד). עבודות גמר כוללות: טיח, סיוד, ריצוף, איטום סופי, קרמיקה, אינסטלציה, חשמל, התקנת חלונות, סניטריה ועוד. בסיום עבודות הגמר יוגשו תעודות גמר אשר יאפשרו את קבלתו של טופס 4 המהווה היתר לחיבור המערכות במבנה לרשת המקומית (חשמל, מים, גז).

טופס 4
טופס 4 מהווה היתר לאכלוס הבניין וחיבורו לרשת החשמל, הגז והמים. טופס זה ניתן עם גמר הפרויקט ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה. קבלת טופס 4 תלויה בבדיקה של היתר הבניה והשוואתו אל הביצוע בפועל כמו גם באישור מהנדס בניין, בדיקת איטום, אישור מכבי אש, בדיקת מערכת האינסטלציה, רשת הגז וכד'. במידה והמבנה תואם את ההיתר ומאושר ע"י כל אנשי המקצוע והבדיקות של מהנדס העיר, הרי שטופס 4 יתקבל ויהווה אישור לאכלוס המבנה, הדירות או הבית הפרטי. במידה וקיימים ליקויים וחוסר התאמה, הדבר עלול לגרום תיקונים ושינויים שיש לבצע המעכבים את אכלוסו של הבניין.

נסח טאבו
טאבו – לשכת רישום המקרקעין בישראל. נסח טאבו הוא מסמך הרישום של הנכס בטאבו ובו מופיעים פרטים חשובים כגון מספרו, גודלו של הנכס, בעליו, הערות אזהרה במידה וישנן, משכנתאות, עיקולים, סוג הנכס וכד'. מרבית הנכסים בישראל רשומים בטאבו אך לא כולם – יש נכסים הרשומים במנהל מקרקעי ישראל.

הערת אזהרה

הערת אזהרה מופיעה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) – ההערה נרשמת בשני מקרים:

  • במידה ובעל הנכס (דירה, מגרש, כל נכס נדל"ן אחר) התחייב בעסקת מכירה שלו
  • במידה וחל איסור על מכירתו של הנכס הערה זו נועדה למנוע מצב בו בעל הנכס ימכור אותו לשני רוכשים שונים ויבטיח את הנכס המיועד לכם.

בבואכם לרכוש דירה, יש לדרוש מבעל הנכס לרשום הערת אזהרה בטאבו כי הנכס מיועד למכירה עבורכם. בדיקת הערות האזהרה בנסח טאבו מאפשרת לכם לקבל מידע אודות מצבו המשפטי וזכויותיו/חובותיו של הנכס, האם קיימים עיקולים עליו, האם משכנתא או שיעבוד רובצים עליו או שאולי הדירה מיועדת להריסה... לרוב, הערת האזהרה תירשם לטובתכם כרוכשים לאחר העברת התשלום הראשון לנאמנות בידי עורך דין ובהתאם לחוזה הנחתם בין הצדדים.


גרמושקה

גרמושקה היא תכנית הבנייה המוגשת לוועדה לשם קבלת היתר הבנייה. הגרמושקה כוללת מסמך מפורט, גדול ומקופל (כמו אקורדיון, ומכאן שמו) ומבוצעת ע"י אדריכל המבנה. מפקח דיירים לתמ"א 38
הגרמושקה כוללת מידע כגון:

  • טופס 1 – מפרט טקסטואלי של עורך הבקשה, תיאור הנכס, מפרט שטחים, חומרים וכד'.
  • מפה טופוגרפית ומפה מצבית – המציגה את מצב הנכס נכון להיום ואת הסביבה הג"ג (לפני ביצוע הבנייה)
  • חתכים, מפלסים וחזיתות של המבנה וכמובן תכניות בנייה מפורטות

יש לכם שאלה? רוצים להתייעץ? צרו איתנו קשר עכשיו ונשמח לעמוד לרשותכם